Warto wiedzieć

Czy inspektor nadzoru inwestorskiego może dopuścić ze strony inwestora do istotnego odstępstwa od projektu budowlanego bez uprzedniej zmiany pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 36a ustawy – Prawo budowlane byłoby to naruszeniem prawa, gdyż istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków  pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Czy pracodawca – inwestor może zwolnić z pełnienia funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego, ponieważ zbyt wiele wymagał od wykonawcy budowlanego i w ten sposób utrudniał realizację inwestycji?

W myśl art. 18 ustawy – Prawo budowlane inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, a w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko zgodnie z art.19 właściwy organ może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Wobec powyższego jeśli inwestor powołuje inspektora nadzoru to tym samym może bez podania przyczyny go odwołać. W miejsce odwołanego inspektora ma jednak obowiązek powołania nowego i w myśl art.44 ustawy – Prawo budowlane musi o tym fakcie bezzwłocznie powiadomić właściwy organ.

Czy inspektor nadzoru inwestorskiego może wstrzymać budowę lub pewien zakres robót w sytuacji zagrażającej bezpieczeństwu a także w przypadku istotnego odstępstwa od projektu budowlanego?

Zgodnie z art. 26 pkt.2 ustawy – Prawo budowlane  inspektor nadzoru inwestorskiego może żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź  ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę. Powyższe żądanie musi być potwierdzone odpowiednim wpisem do dziennika budowy. O zaistniałej sytuacji  musi zostać poinformowany inwestor. Gdyby uzasadnione żądanie nie zostało spełnione, inspektor nadzoru powinien zawiadomić organ nadzoru budowlanego.

Czy na podstawie umowy o nadzór inwestorski inwestor może wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody bezpośrednio do inspektora nadzoru inwestorskiego?

Odebrane przez inspektora prace mogą okazać się wadliwe. Inwestor może wtedy wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody bezpośrednio do inspektora nadzoru. W tej sytuacji inspektor nadzoru będzie musiał udowodnić, że dochował należytej staranności w odbiorze prac wypełniając wszystkie warunki umowy, a wadliwie wykonane prace nie były od niego zależne. Należy podkreślić fakt, że odpowiedzialność, jaką ponosi inspektor, obejmuje tylko zdarzenia, które miały miejsce w czasie, gdy pełnił on powierzoną mu funkcję. Inspektor nie jest odpowiedzialny za wykonanie prac zgodnie z oczekiwaniami właściciela, lecz z prawem i sztuką budowlaną.

Jaki jest tryb zapytania o cenę przy wyborze wykonawcy na pełnienie nadzoru inwestorskiego?

Poniżej zamieszczona została opinia prawna Departamentu Prawnego Urzędu Zamówień Publicznych, która dotyczy możliwości wyboru  wykonawców w postępowaniach, przedmiotem których jest usługa świadczenia nadzoru inwestorskiego. Należy jednak pamiętać, iż przedstawiona poniżej opinia stanowi ogólną interpretację przepisów prawa.

Zgodnie z art. 70 ustawy z dnia 29 stycznia 2004r. Prawo zamówień publicznych, zamawiający może udzielić zamówienia w trybie zapytania o cenę, jeżeli przedmiotem zamówienia są dostawy lub usługi powszechnie dostępne o ustalonych standardach jakościowych, a wartość zamówienia nie przekracza wyrażonej w złotych równowartości kwoty 60 000 euro.
Z analizy przytoczonego powyżej przepisu w powiązaniu z przepisem art. 72 ust. 2 ustawy wynika, że tryb zapytania o cenę jest właściwy dla udzielania zamówień w przypadku, w którym jedynym kryterium wyboru ofert może być cena. Sama ustawa nie określa bliżej usług lub dostaw powszechne dostępnych o ustalonych standardach jakościowych. Ustawowe pojęcie “powszechnie dostępny” należałoby rozumieć więc jako “dotyczący wszystkich”, “ogólny”, a “ustalone standardy jakościowe” jako “przeciętne typy, wzorce, wyroby odpowiadające przeciętnym wymaganiom”. Wobec powyższego art. 70 prawa zamówień publicznych należałoby rozumieć jako możliwość realizacji typowych w danej branży zamówień, przez większość podmiotów tej branży. O powszechnej dostępności może świadczyć występowanie na rynku wielu podmiotów zajmujących się dostawą typowych produktów bądź świadczeniem typowych usług, które spełniają określone normy. Wymagania te muszą mieć jednak charakter standardowy a nie specyficzny.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane nadzór inwestorski polega na reprezentowaniu interesów inwestora na budowie oraz wykonywanie bieżącej kontroli jakości i ilości wykonywanych robót, udziale w sprawdzaniu i odbiorach robót zakrywanych i zanikających, badaniu i odbiorze instalacji oraz urządzeń technicznych, jak również przy odbiorze gotowego obiektu budowlanego. W myśl art. 18 ustawy – Prawo budowlane inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, a w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko zgodnie z art.19 właściwy organ może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Zgodnie z art. 12 ust. 1 Prawa budowlanego, wykonywanie nadzoru inwestorskiego stanowi samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, a  art. 12 ust. 2 Prawa budowlanego mówi, że samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, w tym wykonywanie nadzoru inwestorskiego, mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową, dostosowane do rodzaju, stopnia skomplikowania działalności i innych wymagań związanych z wykonywaną funkcją, stwierdzone uprawnieniami budowlanymi. Warunkiem uzyskania uprawnień budowlanych jest złożenie egzaminu ze znajomości przepisów prawnych dotyczących procesu budowlanego oraz umiejętności praktycznego zastosowania wiedzy technicznej. Stosownie do art. 12 ust. 6 Prawa budowlanego – osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, w tym inspektor nadzoru inwestorskiego są odpowiedzialne za wykonywanie tych funkcji zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz za należytą staranność w wykonywaniu pracy, jej właściwą organizację, bezpieczeństwo i jakość.

Reasumując, w myśl przepisów Prawa budowlanego na gruncie ustawy Prawo zamówień publicznych usługę pełnienia funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego w zakresie danej specjalności nie można uznać za usługę powszechnie dostępną o ustalonych standardach jakościowych. Usługa ta bowiem może być spełniona wyłącznie przez osoby lub podmioty zatrudniające osoby posiadający wymagane uprawnienia budowlane, w zakresie pełnienia funkcji nadzoru inwestorskiego w danej specjalności. Przy wykonywaniu przedmiotowej usługi istotne znaczenie odgrywają kwalifikacje danego wykonawcy, jego wiedza i doświadczenie. Usługę nadzoru inwestorskiego nie może świadczyć każdy podmiot działający w branży przedmiotowych usług, lecz tylko te podmioty, które spełniają, poza posiadaniem uprawnień budowlanych, także inne warunki udziału w postępowaniu, uwarunkowane specyfiką przedmiotu zamówienia. Nie można także uznać, że  usługa nadzoru inwestorskiego posiada ustalone standardy jakościowe. Choć przepisy prawa budowlanego określają zadania i obowiązki inspektora nadzoru budowlanego, to jednak ich szczegółowy i konkretny zakres jest określony w umowie zawartej z inwestorem i wynika przede wszystkim z charakteru inwestycji, na której inspektor będzie pełnił swoje obowiązki. Dlatego usługa nadzoru inwestorskiego nie ma charakteru standardowego i typowego.